Kada se za stan traže stotine hiljada evra, onda je sve OK a kada treba održavati…

Ovih dana u medije se kao vest probio jedan stari problem srpskog sveta nekretnina, ali i sveži primer pokazuje da ni vlasnici stanova ali ni šira javnost nisu shvatili šta znači „imovina“. Da „imati nešto“ znači imati i benefite i prava ali i obaveze i troškove, u ovom primeru ne shvataju stanari zgrada u novobeogradskom Bloku 30.

Naime, vlasnici stanova u nekoliko zgrada na raskrsnici Bulevara Mihaila Pupina i Bulevara umetnosti, jednoj od prestižnijih starih novobeogradskih lokacija gde cena kvadrata prema oglasima prelazi 3.000 evra, tražili su da im neko (drugi) popravi napuklu fasadu i stubove na betonskoj zgradi.

Ovo nije prvi put da vlasnici traže pomoć Opštine Novi Beograd i Grada Beograda, prošle godine se obrušila čitava terasa, ali i tada i sada „pomoć“ je izostala. Ako se ne računa to što je oko problematičnih delova zgrade postavljena ograda kojom se upozorava da se taj prostor izbegava.

Razlog je jednostavan, i trebalo bi da je jasan svakome ko nešto kupi/poseduje – njegova stvar, njegova i briga. A da ovo nije samo uzrečica, ili postulat (kapitalističke) ekonomije, potvrđuju za 24sedam i oni koji se nekretninama svakodnevno bave.

– Situacija je sa pravne i imovinske strane jasna. Vlasnici stanova u jednoj zgradi su i vlasnici ostalih, zajedničkih, delova zgrade. To znači da oni moraju da se brinu o svojoj imovini, ne samo da bi očuvali njenu vrednost već i da ne bi ugrozili nekoga ako sa zgrade nešto padne. To što su naši ljudi većinom te stanove dobili, i dugo ih je održavao neko drugi, nema veze jer situacija se odavno promenila – objašnjava profesionalni upravnik Ljubiša Banovački.

Sada, po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (iz 2020. godine), za zgradu je odgovorna Stambena zajednica, tj. svi vlasnici stanova koji je čine. Odgovorna u smislu da zgradu mora da održava ali i da „odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti“.

– Svi vole da su vlasnici stana u Katastru, vole i kada skoči cena nekretnina 50 odsto za pet godina ali ne vole da su vlasnici stana kada treba da se nešto plati. Čak ni održavanje sopstvene imovine – napominje Banovački.

Da vlasnici prate po oglasima prate samo (rast) cene svojih nekretnina ali ne i cene usluga održavanja, slaže se i Kaža Lazarević, vlasnica istoimene agencije i doajen sveta nekretnina u Srbiji.

– Svojevremeno su otkupom stanova stanari dobili i ono što nisu želeli, zajedničke delove zgrade. Ljudi jednostavno neće da to plaćaju, neće ni popravku lifta ili krova ako su im je stan na nekom od nižih spratova. Čak i kada imaju novca, jer ima mnogo onih, penzionera, ljudi s malim platama... koji imaju nekretnine ali objektivno nemaju para da ih održavaju – kaže Lazarević.

Ali nisu mnogo bolji po tom pitanju ni neki od (novih) kupaca.

– Sve interesuje samo cena stana, i smatraju da je to finalna cena ne uzimajući u obzir da će imati i trošak održavanja – dodaje ovaj iskusan stručnjak za nekretnine.

Ne pomaže ni kad su tu profesionalci

Tu situaciju nije mnogo promenilo ni uvođenje profesionalnih upravnika, jer i dalje većina Stambenih zajednica ima upravnike iz redova stanara, a dobar deo njih i nema upravnika zbog loših odnosa među komšijama.

24sedam/Katarina Mihajlović

 

– Kao profesionalni upravnici, nama je obaveza da poštujemo zakonske obaveze i da organizujemo da stanari plaćaju tekuće održavanje (čišćenje i sitne popravke) i investiciono održavanje (velike investicije – fasada, krov, lift…) – napominje Banovački.

Tekuće se plaća po stanu, i svi stanari plaćaju jednako, a u Beogradu je to za zgradu sa liftom starijom od 30 godina minimalno 470 dinara po stanu. Minimalna cena investicionog održavanja se plaća po kvadratu stana, pa ko ima veći stan više i plati. Cena je 11 dinara po kvadratu.

– To su neke minimalne cene, pa neko ko ima stan od 50 kvadrata, plati oko 1.000 dinara. Za tih 1.000 dinara mogu da plate čistačicu, neku sitnu popravku ili hitnu intervenciju, održavanje računa u banci za Stambenu zajednicu i bukvalno im ništa ne ostane u fondu. Vi ne možete sa tako malim fondom da radite te neke velike investicione stvari – napominje profesionalni upravnik.

Eventualno tu u susret može da izađe opština ili grad da delom učestvuje u trošku, , kao što je to predvideo Grad Beograd konkursom raspisanim u decembru, gde je učešće lokalne samouprave 20 odsto. Ali to svakako ne znači da ceo trošak popravke zgrade, stubova, fasade, krova… treba da plate „komšije“ iz susednog bloka ili dela grada, odnosno poreski obveznici u lokalnoj samoupravi. I ovde se zaboravlja da „država“ ne zarađuje, već samo prikuplja (poreski prihod budžeta)i raspoređuje (budžetski trošak) pare građana.

– Stanari moraju da budu svesni da to koliko košta renoviranje fasade, a to je na desetine hiljada evra, oni moraju da odvajaju u fond dugi vremenski period. Ili da bar imaju učešće za kredit koji će podići Stambena zajednica. Sa minimalni 11 dinara za investiciono izdržavanje to je nemoguće, i bez 25 dinara po kvadratu stana nema ništa od normalnog fonda – napominje naš sagovornik.
Takvih Skupština stanara, koje ozbiljno shvataju svoju imovinu je relativno malo.

– Prema podacima naše firme, trećina Skupština stanara odvaja više za investiciono održavanje nego što je taj zakonski minimum. Ali treb imati u vidu da je to pod profesionalnim upravnikom. Ako uzmemo u obzir celo tržište, gde ima mnogo stanara-upravnika, ne verujem da je taj procenat veći od 15% – kaže Banovački.

Bolje krenuti s fondom, da ne bude kasno
Imati naruženu fasadu, krov koji povremeno propušta ili lift koji s vremena na vreme odbija poslušnost, najmanja je muka koja može da snađe nesavesne vlasnike stanova u zgradama. I tu su i pomenuti stanari iz Bloka 30 zapravo (zasad) srećnici, jer njiva imovina još nije povredila ili, ne daj bože, ubila nekoga.

Član 60 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kaže da „obavezu da održavaju zgradu na način da od zgrade, odnosno zajedničkih delova zgrade ne preti opasnost nastanka štete imaju sva lica iz člana 15. ovog zakona“, tj. svi vlasnici stanova.

– Mi sugerišemo stanarima da je bolje da se uđe u taj proces sanacije fasade na vreme. Ovako, ako otpadne deo fasade i neko bude povređen, prvo će snositi odgovornost za to i platiti odštetu, a onda će dobiti nalog svih mogućih inspekcija da u što kraćem roku popravi tu fasadu i platiti određene kazne što već nisu to uradili. Imali smo situaciju u ulici Strahinjića bana da je deo fasade pao na kola. Kola su imala kasko a zgrada nije imala fond, pa je osiguravajuća kuća stvar terala do suda. Postigli smo dogovor ali oni i posle pet godina i dalje plaćaju samo tu štetu a za taj novac su bukvalno mogli da urade bar četvrtinu fasade čitave zgrade – zaključuje profesionalni upravnik Ljubiša Banovački.

BONUS VIDEO

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi